樓市:3月供應開閘 23個新盤項目入市

商辦樓盤平價搶跑 房山出現單價5萬元項目 價值洼地正被填平

經過了1月、2月的冷清，北京樓市終于有望在3月份迎來回暖。研究機構的統計數據顯示，3月份預計將有23個新老項目入市，既有小戶型的商辦產品，也有中大戶型的普通住宅，售價也從最低的25000元/平方米到15萬元/平方米不等。根據以往的經驗，3月份歷來都是樓市成交的熱點月份，購房人往往也能在3月份擁有更多的選擇，而開發商也會根據3月份的市場冷暖為整個一年定調。那么，接下來的一個月有哪些可售的樓盤呢？《廣廈時代》為您詳解陽春三月北京新盤動向。

3月供應開閘 23個新盤項目入市

樓市在3月歷來都有小陽春的傳統，今年至少在供應新盤的數量上，一掃頭兩個月的陰霾。根據亞豪君岳會統計數據顯示，2017年3月，北京住宅市場預計將有23個項目入市，其中包括恭和家園、綠地海珀云翡等4個純新盤，以及包括西宸原著、中糧京西祥云等在內的19個老項目后期。在23個項目里，除了10個商住盤、一個養老公寓項目以外，其他12個項目為普通住宅或別墅產品。

值得注意的是，除了房山區的長陽光和作用主打89-96平方米的兩至三居以外，其余的住宅項目均主打100平方米以上的大戶型。傾向小戶型置業的購房人選擇空間大幅減少，甚至只能在商住樓(資料、團購、論壇)里尋找機會。

對于3月份新盤的開閘供應，亞豪機構市場總監郭毅認為，在經歷了1月、2月的季節性供應低迷之后，自3月開始項目入市積極性明顯提升。不過，受到去年土地供應不足的影響，未來北京住宅市場新增供應難以再現往年單月三四十個新盤的供應量，月均20個左右的項目也將成為極限。

尤其是從近期發布的2017北京供地計劃來看，住宅用地在2017年的計劃供應僅610公頃，同比減少近五成，其中商品住宅用地計劃更是僅260公頃，同比減少七成，并且其中還單列自住型商品房(資料、團購、論壇)用地83公頃，純商品住宅用地面積僅177公頃，還面臨“競自持”的風險。由此也可以判斷2017年土地供應也難以出現太大突破，而純商品住宅潛在供應更是將維持低迷。這一趨勢也將促使住宅市場規模繼續收縮，而高端化的趨勢也將進一步加深。

商辦樓盤開年率先搶跑

在3月份入市的項目中，表現最為搶眼的無疑是商辦樓項目。預計開盤項目表格顯示，23個將在3月入市的項目中，商辦類多達10個，包括中國鐵建原香匯、天健廣場、首創中心天閱公館等，售價也從20000元-80000元/平方米不等。

以往只是小眾的商辦產品為何集中入市？郭毅分析：“自去年通州雙限之后，北京市商辦物業全面調控的風聲不斷，而今年1月上海暫停商辦項目銷售，更是將這一類型產品推上風口浪尖，將收緊調控已是箭在弦上，因此這類產品紛紛搶著入市�！睌祿�顯示，2016年北京房企商辦類物業獲得的銷售額高達1304億元，占商品住宅銷售額超過三成的比重。而一旦調控祭出對于房企來說將是巨大打擊，因此自2月中旬開始，商辦集中入市的趨勢即開始顯現，這也或將成為商辦產品“最后的盛宴”。

目前對商辦產品實施限購的只有通州區，從調控的影響來看，通州在2016年的前4個月并未對商辦進行限購，通州商辦產品月均成交量為2150套，而調控之后的5-12月月均成交量則狂跌至352套。對此，郭毅分析，由于北京住宅供地量不足造成的土地成本高漲，對于開發商而言，住宅產品的盈利空間有所收窄，且去化周期不斷拖長，在此基礎上，商辦產品成為彌補業績缺口、提升利潤的重要途徑。而一旦商辦項目調控深化，銷量受阻，勢必會對房企產生重大影響。

也正因為如此，多數商辦項目采用了平價跑量的策略。2月下旬已經開盤的多個商辦項目中，報價最高漲幅僅為7%，再加上套均待售面積普遍控制在70平方米以內，最低僅為35平方米，小戶型、低總價且不限購的優勢使得這些項目成為樓市去化的主力。

房山地鐵沿線洼地全面補漲

除了商辦項目以外，房山的新盤在3月的表現同樣搶眼。統計數據顯示，3月新盤中，來自房山的項目有8個，再加上2月份已經入市的遠洋新仕界、天資華府等，房山近期新盤供應量超過10個，成為絕對主力。量漲的同時，房山各類項目的售價也是明顯上漲，根據北京青年報記者的實地觀察，包括天資華府、遠洋新仕界、藍光星華海悅城在內的房山項目新開盤價格較高，有可能打破新年首月市場持續低迷的情況。

上周，遠洋新仕界的售樓處除零星分布著幾家來簽約的準業主，前來咨詢項目情況的購房者也不在少數。由于該項目開盤當天就銷售了九成以上，因此售樓員們基本處于閑散聊天狀態，對于有意購房客戶，工作人員直接冰冷地甩出“沒房”。

而當購房者咨詢房山區域還有哪些項目有純住宅時，銷售人員干脆以“整個房山現在都沒房”來回應。

北青報記者實地走訪中了解到，曾經被戲謔為“房山”的房山區，如今可售普通商品住宅也變得稀缺了，尤其是100平方米以下兩居已難尋蹤跡，100-140平方米的三至四居成為主力戶型。

不僅如此，價格也是大幅飆升。遠洋新仕界的置業顧問告訴北青報記者，該項目分為住宅和商辦兩種，其中住宅主打90平方米左右的戶型，目前已經沒房了，售均約為49000元/平方米。

而在3月份預計入市的長陽光和作用，作為老項目后期，漲價趨勢更加明顯。統計顯示，去年930新政之后，該項目開盤售價僅為36000元/平方米，隨著今年初房山區整體價格的補漲，新開盤部分的預計售價已經達到了48000元/平方米。

此外，1月5日北京市住建委發布今年第一張預售許可證發給了位于房山區稻田地鐵站的稻香悅家園項目，該項目最終定名為中糧京西祥云，實際上就是去年天恒中糧聯合體以42億購得的地王項目。獲批的預售均價超過55000萬元/平方米，最高預售價格為60160.32萬元/平方米。業內預計該項目均價將為51000元/平方米，也將房山區域的房價天花板拉上50000元大關。

不難看出，去年房山區地鐵沿線還是3萬元左右的價位，今年初已經紛紛向5萬元靠攏，洼地已被填平。業內人士表示，房山樓盤價格的上調存在一定補漲因素。以商住項目為例，去年房山項目的漲幅遠落后于其他地區，直到去年11月28日龍湖首開聯合體競得的長陽鎮商業用地地塊，溢價率高達200%之后，房山價格引來了一波暴漲。另外，今年年底房山區將開通首條全自動駕駛線路燕房線，交通情況的改善也成為區域的利好因素。 

成交或將有所回升

3月份入市項目的增多，將直接帶來成交的回升。這一趨勢已經在2月底有所顯現。據亞豪君岳會統計數據顯示，2月第三周(2月13日-2月19日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交1261套，成交面積11.91萬平方米，環比分別增加66%、48%。

郭毅認為，春節假期對市場的影響逐漸淡去，北京住宅市場的銷量也開始復蘇回升。從貨幣信貸政策來看，盡管央行強調“嚴格限制信貸流向投資投機性購房”，但從1月信貸投放來看，以住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款達到6293億元，比上月增加2076億元，比去年同期增加1510億元，刷新歷史紀錄。以貨幣信貸為助力，加之北京住宅新增供給的嚴重不足背景下，低總價商辦項目集中入市的影響，預計近期北京樓市成交量的回升速度將明顯加快。

另外，在3月份的新盤中，我們還能看到一個養老公寓項目恭和家園，這也是“北京首個共有產權養老社區”，也是此前從未有過的類型。據了解，這一項目的共有產權具體模式為：住宅部分產權將按照企業持有5%、購房人持有95%的形式分配，購房人可以獲得具有50年產權的產權證，可以正常出租、轉讓。而在獲取產權之后購買者還需按月支付一定數額費用來獲取適老服務，據悉為3000元/月/套。

業內人士認為，作為北京首個新型養老項目的嘗試，這一項目的模式在是否合法合規的層面仍有存疑，而其共有產權的模式對于購買者來說風險未知。但是中國老齡化現象日益嚴峻的背景之下，城市養老服務市場化已成為趨勢所向，未來預計將出現更多類似的養老項目。